现金抵押再融资的利弊

房主经常为他们的抵押当利率下降以减少抵押贷款付款并减轻每月账单负荷。但是这就是一个叫做的转折现金退货再融资房主将财产的金额重新汇入大于抵押贷款的剩余余额，以便获得一些可用于其他事物的冷硬现金。

洛杉矶的市场经理托尼·加西亚（Tony Garcia）说：“这是一种访问您家中的权益，可以做任何您想做的事。”富国银行抵押贷款。“由于各种原因，很大一部分客户将这些现金淘汰并使用它。”的确，将其贷款余额提高至少5％的“现金淘汰”借款人的百分比占2018年第四季度的所有再融资贷款的82％，根据房地美（Freddie Mac）的说法。这是自2006年以来最高的百分比，即房屋泡沫的鼎盛时期。

那么，这是如何工作的？您可能知道，房屋净值是房主实际上拥有的价值（当前的市场价值减去任何留置权）。因此，如果您的房屋价值$ 500,000，但您只欠贷款100,000美元，这意味着您拥有40万美元的股权。在这种情况下的房主追求现金抵押再融资可以选择拉一些权益来照顾其他金融业务，例如合并债务，还清学生贷款，送孩子上大学，为婚礼提供资金，翻新厨房或其他任何幻想。

尽管对于许多人来说，现金融资是一种灌篮的猛烈措施，但没有一些警告。我们与美国银行房屋贷款高级副总裁兼产品管理主管米歇尔·麦克莱伦（Michelle McLellan）进行了交谈，以使她掌握现金抵押贷款再融资的利弊。

现金退货再融资的优点

无需移动：有账单，但不想更改地址？麦克莱伦说：“现金再融资使您可以在不出售房屋的情况下获得大量资金。”每个讨厌包装和打开包装的人都可以立即开始互相高击。

可能比其他融资选择便宜：由于房屋利率为近记录低点，因此，通过现金退出来满足这些短期现金需求的价格要比收取信用卡账单或获得单独的更高利益贷款要便宜。

假设您的房屋价值40万美元，您欠了200,000美元；这留下了200,000美元的甜蜜公平。“通过现金再融资，您可以收到一部分现金。如果您拿出50,000美元的现金，则将这笔款项添加到您的新抵押贷款本金中，这将是现金退还后25万美元，“ 她说。“虽然您拿出的现金将使您在新贷款的一生中花费更多的利息，但它不一定比其他融资选择要花更多的钱。”

只有一笔贷款：尽管现金再融资听起来可能类似于传统房屋净值贷款，在您借贷房屋中的权益的地方，最大的区别是，对于后者，您实际上是拿出第二笔抵押贷款，因此您现在有两张贷款。相反，现金再融资选项只是一笔贷款。和利率通常较低使用此选项，比使用房屋净值贷款。

但是使用现金再融资也有一些缺点。

现金抵押贷款再融资的缺点

额外的关闭费用：关闭费用可能是一个很难吞咽的药丸，因为它们通常是2％至5％房屋的购买价格。麦克莱伦说，产生的现金再融资与原始抵押（贷款申请费，房屋评估费用等）相似，这与取出一份不同家庭净值信用额度（Heloc），它具有自己的独特集利弊。费用因贷方而异，因此，就像您的原始贷款一样，您需要购物抵押贷款人。

限制您可以借的金额：您无法兑现您的整个股权。大多数银行和联邦住房管理局（FHA）不会将您房屋当前价值的80％以上的价格借给您。这称为贷款与价值比率。因此，如果您的房屋价值40万美元，并且您拥有200,000美元的股权，那么您的贷款与价值比率为50％。您可以借的最多的是$ 120,000（$ 400,000的80％减去未偿贷款余额为20万美元。）

公平地说，对现金再融资的限制主要是为了房主的利益。麦克莱伦说：“现金再融资通常具有更严格的信用参数，大多数贷方都在您可以借入的贷款到价值的百分比上加上一个上限。”“这确保您在家中仍然拥有一定的平等。”

利率更高：现金再融资的利率可能更高而不是直接抵押再融资。这是因为贷方可能会通过这种再融资来感知更多的风险 - 例如，如果借款人已经兑现了自己家中的股权，借款人可能更有可能从贷款中走开。当然，很大程度上取决于借款人的信用等级，正在占用多少股权和市场因素。

抵押贷款期限延长：“通常，将同一期限的另一个抵押贷款再融资，通常是另外30年的抵押贷款。”“这意味着您已经拥有房屋已有多年了，您将再次重新启动30年的抵押贷款。因此，您可能会在贷款生命中支付更多利息。”因此，如果您快要还清抵押贷款，那么您可能不想重新开始。

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