想象一下，您和您的配偶在途中有一个孩子。您不打算尽快建立一个家庭，您的房屋反映了这一点。两间卧室的一间浴室平房似乎是两个人的理想起动家园，但现在感觉太小，不包括三分之一。您喜欢这所房子，所以您想让它起作用。这块足够大，可以增加一个额外的房间 - 托儿所。您可以将后卧室的墙壁敲开，然后从那里走。或者，也许您可以在厨房时放大厨房，在半浴和托儿所上钉。那太好了。但是，您将在哪里获得钱来支付翻新？
在本文中，我们将研究借钱的意义公平在您的房屋中，各种类型的房屋净值贷款是什么，何时可能是合适的时间。
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在下一部分中，我们将查看一些基础知识。
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有几种不同类型的贷款使您可以在房屋中使用权益作为抵押品。一种类型，两者中越传统，被称为房屋净值贷款或第二抵押。当您在房屋上取出第二份抵押贷款时，您正在从银行借一笔钱。您将需要在固定的时间内以指定的利率偿还贷款。对于像改建或翻新这样的项目，您已经从承包商那里获得了估算，并且知道自己需要什么，第二抵押是一个好主意。
现在，您了解了基础知识，让我们仔细研究公平。
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正如我们前面提到的，借款人在借贷房屋股权方面有几种选择 - 房屋净值贷款（通常称为第二秒抵押），房屋净值信用额度（也称为HELOC）和反向抵押贷款。房屋净值贷款或第二抵押是基于公平，或您在房屋中拥有的价值。由于房屋通常会随着时间的流逝而欣赏价值，因此公平是通过在房屋的当前价值以及您在初始抵押贷款中欠多少的差额来计算的。假设您以35万美元的价格买了房子，您已经还清了30万美元抵押贷款的175,000美元。最近的评估使您的房屋价值为500,000美元。您会像这样计算房屋中当前的权益：
$ 125,000的数量是您抵押贷款尚未支付的金额。而且，由于您的房屋的价值很欣赏 - 有点像股票或有价值的古董 - 因此您在房屋中的股权也增加了。在许多情况下，您也许可以使用这项投资来借钱您的权益是为了获得另一贷款。就像您的第一抵押一样，您的房屋也是抵押品保证您向银行。如果您不能还清第二抵押，则可能被迫出售房屋，或者银行可能会抓住房屋。
通常，第二次抵押的长度比第一笔抵押贷款短，尽管它们可以持续五到30年。尽管如此，第二抵押贷款通常仍打算以比第一个抵押贷款少，用于合并债务，为房屋增加融资或帮助支付儿童大学学费。但是在某些情况下，房主只是希望通过借用对房屋的不断增长的股权来利用良好的投资，从而获得了一些财务灵活性。
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A房屋净值贷款当您需要特定金额的项目或投资时，最有用。正如我们确定的那样，房屋净值贷款涉及借贷您房屋中的股权。贷款的固定金额可在设定的一段时间内偿还，这就是为什么这种类型的贷款通常称为第二抵押的原因。付款时间表通常是围绕同等付款设计的，最终将还清整个贷款。
与其他类型的股权计划一样，房屋净资产贷款的利息可扣除最高100,000美元。
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与房屋净值贷款一样，借款人的房屋是房屋净值信贷线（HELOC）。从基本意义上讲，HELOC像一种信用卡一样工作。贷方研究了各种因素，例如借款人的收入，信用记录，费用和其他债务，并将信用额度设定为房屋股权的百分比。
HELOC有一个固定的时间框架，但其工作方式与房屋净值贷款略有不同。首次使用借款人可以使用特殊支票，电子传输甚至特殊信用卡赚钱的时期。不同的计划有不同的规则，但在某些情况下，每次必须撤回最低金额。像信用卡一样，借款人对他或她的处置有多少限制。如果借款人达到了预先建立的限制，他或她将不会再借入任何未偿还债务的钱。
第二个时间范围是在借贷期结束时出现的。有些计划可以选择续签信用额度，而另一些计划则需要偿还债务 - 通常在另一个固定时间段内。在其他情况下，可以将未偿债务“卷”到绘图期末的传统贷款中。
由于房屋净值信用额度的条款各不相同，因此找到适合您特定需求的条款。选择其中一个计划时，请考虑计划的年度百分比（APR）和其他计划的其他费用。像许多其他类型的贷款一样，房屋净值计划可以随附许多费用，尽管有些贷方可能会收取某些甚至全部费用。无论如何，这些费用通常包括申请费，财产评估，初始费用，例如点（违反您的信用额度），律师费，所有权搜索，抵押贷款准备和申请费，财产和产权保险，税收，会员或维护费，甚至是在信用额度上绘制交易费用。
应仔细考虑图纸和还款期的结构。还款期太短吗？您可以在绘图期间缴纳利息的付款吗？这些只是考虑家庭净值信用额度时要问的一些问题。另外，如果您担心几乎可以利用信用额度的能力会提供过多的灵活性或诱使您过度花费，那么这可能不是您的贷款类型。但是，如果您需要分期付款 - 也许是为了为承包商支付一个以上的项目或支付学费，则家庭净值信用额度可能是一个很好的选择。
反向抵押似乎是矛盾的。银行向您付款，您可能不必在余生中还款。您甚至不需要收入才有资格。
当然，反向抵押有条件。首先，您必须年满62岁，并居住在家庭中，以申请一年中至少50％的反向抵押贷款。您还必须拥有自己的房屋。在某些情况下，如果您的房屋抵押贷款中剩余剩余额相对较小，则可以从反向抵押贷款中获得现金预付款，以还清房屋的其余债务。
但是，您不必偿还的贷款的想法可能会产生误导。如果您出售反向抵押的房屋或永久搬出，则必须偿还贷款。如果您确实留在家中并保持反向抵押贷款，直到您去世，则抵押贷款的目的是用房屋的价值还清。但是，如果您的继承人希望保留房屋，他们将不得不还清贷款。否则，它可能会成为贷方的财产，或者如果房屋的价值超过贷款余额，您的继承人可能会出售房屋，偿还贷款并保留差额。
与传统或“前进”抵押不同，反向抵押贷款涉及债务上升和股权下降。您的债务随着股权的减少而增加。
在不同类型的反向抵押中，房屋净值转换抵押贷款（HECM）是联邦保险的唯一反向抵押贷款。HECM计划限制了贷款成本，并告诉贷方他们可以借给您多少贷款。这种抵押贷款比其他反向抵押贷款便宜。通常，只有州和地方政府提供的反向抵押贷款比HECM便宜，但是通常必须用于特定目的，并且最多收入阶层的人最可用。如果您对房利美（Fannie Mae）的HECM或家用守门员抵押贷款感兴趣，请尝试一下抵押计算器。
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为了保护消费者不公平的贷款协议，美国国会通过了消费者信贷保护法，在1968年也称为“贷款法”的真理。根据该法案的规定，贷方必须披露房屋净值计划，APR，付款条款，有关可变利率的信息和任何其他杂项费用的重要条款和成本。该法案还允许从开设帐户以供消费者取消协议的三个工作日。如果借款人确实决定取消贷款，他或她必须以书面形式通知债权人，然后债权人必须取消他们的安全利益在借款人的家中，并退还所有申请和贷款费用。
当考虑一些寻求第二抵押贷款的人可能处于困难甚至绝望的财务状况时，《消费者信贷保护法》尤为重要。因此，不道德的贷方可能会尝试利用优势，并提供他们负担不起或暗中改变贷款协议方面的条款。
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如果三企业日取消期通过，您决定以某种方式利用了您的贷方，请向贷方报告联邦贸易委员会。您还可以联系消费者保护机构，住房咨询机构或您的州律师协会转诊给律师。
房屋净值贷款的一个优点是其固定利率 - 您知道每个月要收取多少费用。家庭净值信贷额度通常具有基于公共可用指数的可变利率。虽然可变利率意味着您要支付的利息支付的金额更多，但它也提供了一些灵活性，因为您通常可以选择仅支付利息，或支付利息和一些本金。
确定利率的指数是报纸或美国国库法案（“ T-BILL”）利率的最高利率。随着这些利率的变化，可变利率将变化，但是可变利率计划还必须在计划期限期间的利率高度限制。一些利率可以降低多少。当这些费率发生变化时喂养提高或降低利率。请记住，许多贷方添加了利润达到他们的利率，通常以点。例如，如果优质利率为4.5％，但您的贷方利率包括单点保证金，那么您的利率将为5.5％。
一些贷方允许您在房屋净值计划中从可变利率转换为固定利率，或将您的某些或全部债务转换为定期分期付款计划。当您的利率达到预先建立的上限时，其他贷方可能不允许您提取资金。
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房屋净值贷款或房屋净值信贷额度的还款流程取决于计划的条款。一些股权计划只要求您在贷款期间支付利息，而一旦贷款到期，则将支付整个本金。
如果您的计划的付款时间表在计划结束时留下剩余的余额，请准备好气球付款。可以通过金钱，再融资贷款或从另一名贷方借贷来完成气球付款。无法支付气球付款意味着您可能会失去房屋。
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通常，您的付款方式是灵活的，使您可以支付超过最低付款。由于这种灵活性，许多房屋净资产借款人会定期向本金付款，以免在贷款到期时被偿还余额。如果由于某种原因您决定在计划结束之前出售房屋，则可能必须偿还您的股权贷款。
在决定获得房屋净值贷款或HELOC之前，请问自己是否有能力承担更多债务。您的就业状况是否稳定，如果是这样，您最终是否可以偿还贷款？如果您要处理金钱问题，与信用咨询机构交谈可能会非常有帮助。如果问题是要支付抵押贷款，则可以从该批准的住房咨询机构中清单住房和城市发展部。通常，只有在您有特定用途的情况下，最好才能获得房屋净值贷款。虽然家庭净值信贷额度比房屋净值贷款（第二抵押）具有更大的灵活性，但使用它就像另一张信用卡一样，可以使您陷入困境。
一旦您决定需要一笔房屋净值贷款，请务必进行购物。确保与您交谈的贷方享有信誉。掠夺性贷方捕食老年人，试图欺骗他们接受难以管理的贷款，或者是低收入或信贷问题的人。向朋友和亲戚询问他们所处理的银行，并研究与您合作的贷方，以确保他们真诚地打交道。
由于与贷款和诸如可变利率之类的事情相关的费用如此之多，因此很难确切地确定是什么使一个贷方比另一个贷方更好。尝试使用此工作表从FDIC比较不同的贷款优惠。它将给您一些好的问题，并允许您保留有关每个贷方组织的信息。
不要犹豫，与您的潜在贷方进行谈判。想想这是购买汽车的。让他们知道您正在逛街，并要求他们降低各种费率，费用和积分。让他们击败另一个贷方的条款。
选择贷方后，获得所有指控的“诚信估计”。根据法律，贷方必须在申请后三天内向您发送估计。研究您收到的表格，最重要的是，提出问题！关闭前一两个星期，询问贷方的条款是否已从真诚估计中发生的变化。
如果您认识有贷款经验的人，例如会计师或税务律师，请他们查看估计，贷款文件和合同。同样，请确保问您可能遇到的任何问题。如果您不确定某些内容或协议中的某些语言尚不清楚，请不要急于签订合同。不要签名具有空白字段的表格。如果您的贷方告诉您他们应该是空白的，请在字段中画一条线并初始。
最重要的是，不要以比您需要或无法负担的条款获得更多的贷款。即使贷方向您保证条款是有利的，高贷款与价值比率可以使偿还贷款的偿还困难并危及您的房屋所有权。贷款与价值比率是您在房屋上所欠的比率与其总体价值的比率。通常，贷方试图使您的贷款价值比率低于80％。例如，如果您在500,000美元的房屋上欠了25万美元，那么您的贷款与价值比率为0.50或50％。对于第二次抵押，贷方可能不会为您提供超过15万美元的贷款，这将使您的总贷款总额为40万美元 - 或贷款价值比率为80％（400,000美元划分为500,000美元）。
有些贷方将超过80％，甚至为您提供贷款的价值超过您的房屋。尝试避免这些贷款，因为它们可能会持有更高的利率，需要抵押保险，并且如果您被迫出售房屋，则更难还清。
有关家庭净值贷款和相关主题的更多信息，请查看下一页上的链接。
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最初出版：2001年12月5日
来源
请复制/粘贴以下文本以正确引用此howstuffworks.com文章：兴发首页x
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