购买房屋的工作方式

购买房屋的第一步是弄清楚您可以负担多少。几乎没有人用现金购买房屋。相反，购房者获得了称为贷款抵押来自银行。他们根据贷款总额和利率以固定的每月付款还清贷款。在您甚至开始寻找房屋之前，您需要与银行（或几家银行）交谈，以获得抵押贷款的预先批准。

银行将问您一系列财务问题，以确定您每个月可以支付多少费用。这个数字将确定经济适用房的价格范围。银行想知道的主要数字是您收入的收入和债务欠多少（信用卡，学生贷款，汽车贷款等）。尽管这些数字为您的财务状况提供了可靠的大图，但您还需要检查预算。

一个好的预算包括您所有的每月收入减去所有每月费用：食品，汽油，债务付款，娱乐等。完整而准确的预算是确切确切弄清每月可获得多少钱以支付抵押贷款的最佳方法。如果该数字低于银行的数字，请确保它并进行计算。

请注意，获得预先合格并得到预先批准。预先合格的意味着您已经告诉贷方您的收入水平以及您的债务和信用信息，贷方估计您可以负担得起的负担。但是，预先批准意味着贷方已经完成了拉动您的腿部工作信用报告，检查你的债务收入比率，并对您的财务状况进行更深入的分析。结果是一封正式的预批准信，比与卖方谈判时可以帮助达成交易。卖家知道，预先批准的报价更有可能导致完成销售，这可能会说服他们接受较低的价格。

在整个预批准过程中，有一些关键事实需要记住。每月抵押贷款只是购买房屋的费用的一部分。在大多数情况下，您预计您将至少支付房价的至少20％以获得贷款。（第一名可以利用让他们放下明显减少资金的计划。）为此，您将需要大量现金。每月付款的标准计算中还没有包含许多额外费用。向您的贷方询问您所在地区的财产税，抵押保险的成本以及您价格范围内房屋的平均收盘成本。

读抵押贷款如何工作对整个房屋融资过程进行深入审查。

想想你梦dream以求的家。在您的范围内吗？

Siri Stafford/Getty Images

在您甚至开始在线搜索之前，请坐下来思考您的“需要”与您“想要”的东西。从您绝对需要的东西开始：三间卧室，中央空气，后院，一个好的学区等。然后列出您的需求：硬木地板，大厨房或游泳池。通过牢记这些区别，您可以将搜索集中在满足所有需求的房屋上，并至少包括一些需求。始终准备做出一些妥协，以保持在您的价格范围内。

考虑不同类型的房屋，例如公寓，镇上和公寓。根据人生的阶段，低维护公寓或公寓可能比单户住宅更好。还要考虑您喜欢的家庭风格：传统或现代，砖或铝制壁板吗？尽管这些似乎是肤浅的考虑因素，但您可能会发现您或您的配偶有强烈的看法。

在开始家庭搜索之前要做出的所有决定中，可以说最重要的是位置。家庭的位置反映了您的需求清单。如果您需要一个好的学区，请坚持拥有好的学校的地点。如果您需要能够走路或骑自行车上班，请在办公室紧紧的半径内搜索。如果您正在寻找和平与宁静，请避免沿着主要道路的房屋。通过结合这些要求，您将在错误的地方浪费更少的时间。

请记住，您的位置偏好可能会随着时间而变化。例如，让孩子提高了一个好的学区的重要性。如果您输掉或离开那个可步行的工作怎么办？您还想住在那个社区吗？确保平衡您的近期需求与您的长期目标。由于住房市场紧密，并非总是每隔几年出售和购买新房屋。

要考虑的位置标准：

您需要房地产经纪人购买房屋吗？绝对不。任何具有互联网连接的人都可以在市场上搜索和查看房屋。您可以按价格范围，卧室数量，样式和位置定制搜索，甚至与卖家联系以安排展示。但是，触手可及的工具有那么多工具，为什么大多数人仍然使用房地产经纪人？

要回答这个问题，我们首先需要定义我们的条款。房地产经纪人（或房地产经纪人）是该州许可的人的一般名称，以帮助人们买卖房屋。房地产经纪人提供了巨大的优势，因为他们知道过程和文书工作；他们与贷方有关系并了解当地市场。

但是，作为购房者，重要的是要了解大多数房地产经纪人都在为卖方而不是您工作。原因很简单；卖方是出售房屋时付款的人，而不是买方。由于房地产经纪人的佣金（通常为5％至7％）在价格较高时会更高，因此确保最高销售价格的代理商符合该代理商的利息。

如果您直接与房地产经纪人联系，请记住这一点，以了解您在网上找到的特定房屋。虽然代理商可能是一个完全体面和道德的人，但简单的事实是他或她不为您工作。您的经纪人正在努力出售房屋。实际上，他或她受合同的约束，试图为卖方获得最好的交易。

要理解的另一件事是，大多数房地产经纪人都为特定机构工作。如果您从霍华德·汉娜（Howard Hanna）打电话给乔治（George），并要求他向您展示一些财产，他可能会向您展示他首先列出的房屋，然后向其他霍华德·汉娜（Howard Hanna）代理商列出的房屋。对他来说，这只是最财务和商业意义。但是对于您来说，它限制了您的选择。

购房者的最佳房地产经纪人是买方代理。这个人与买方签署合同，以最优惠的价格帮助找到最佳房屋，而不论哪个人或代理机构列出了房屋。我们将在下一页上更多地讨论买方的代理商。

买方代理人唯一关心的是您。

飞行颜色有限公司/getty图像

买方代理人是房地产经纪人，他专门为您工作，购房者。常规房地产经纪人通过与买方签订合同成为买方代理。合同规定，代理商将努力协商最优惠的价格，确保对财产进行检查，并在整个过程中代表您的利益。您告诉买家的代理商，例如您可以负担得起的最高费用，仍然保密。使用买方代理也意味着您将显示您的房屋拥有者出售（FSBO）。

您如何找到买家的代理商？逛街。与不同的房地产经纪人会面，并让他们向您展示一些房屋。寻找真正了解您和您的特定需求的人。一个好的起点是向朋友和邻居询问建议。

您会为买方代理商支付更多费用吗？通常不是。在大多数情况下，买方的代理商将销售委员会与卖方代理分开，您什么都不支付。您可能会争辩说，这种安排仍然有利于卖方，因为即使是买方的代理商也希望获得最高的佣金。买方的代理商对抗佣金的差异通常很小，以至于不会影响他们对买家的忠诚。例如，如果$ 150,000的总佣金为6％，那么买方的代理人将一半或4,500美元带回家。如果代理商谈判价格下跌至140,000美元，他的价格仅为$ 300。

密切关注您与买方代理商签署的合同。有限的代理协议可以具体规定要支付的代理商。例如，该协议可能会声明，如果您自己找到房屋，则不会支付任何佣金。

与代理商合作时，您应该了解以下其他类型的合同：

一旦您定居一个房地产经纪人，就该开始狩猎！

无论您是否与买方代理商签名，您的房地产经纪人都会问您一系列问题，以确切找出您要寻找的房屋类型以及在哪里。她将采用这些标准并搜索多个上市服务（MLS）用于匹配属性。

由于大多数相同的列表都可以在线获得，因此请自己进行一些搜索。trulia.com和realtor.com是两个无偏搜索结果的绝佳网站。诸如forsalebyowner.com或craigslist.org之类的网站包括不在MLS数据库中的私人列表。一些清单提供虚拟在线旅行大多数包括大量的内部和外部照片。在线列表包括有用的信息，例如房屋在市场上已有多长时间以及有关当地学区的统计数据。您甚至可以使用方便的在线计算器来估算包括财产税在内的每月抵押贷款。

您和您的房地产经纪人将共同组建一个亲自访问的顶级房屋清单。这是令人兴奋的部分。您的代理人将与卖方代理人约会展示。当当前所有者不在屋外时，大多数演出都是在完成的。在某些情况下，卖方的代理商在那里告诉您更多有关房屋的信息。如果没有，代理通常会提供称为清单表的房屋设施的印刷概述。使用清单表的背面记下您自己的好坏质量的笔记。带上数码相机并拍摄很多照片。令人惊讶的是，当您是您当天的第十座房子时，您会多快忘记美丽的楼梯或堵塞的淋浴间。

如果您找到了一些自己喜欢的房屋，请在一天中的不同时间返回第二或第三次演练。邻居的狗可以整夜吠叫，或者货运火车可能每天凌晨6点通过一个街区。您可能会觉得自己打扰了所有者，但是在进行如此重要的长期投资时，值得付出额外的努力。

您终于找到了梦想中的家。现在是时候使您的报价不可抗拒了。

彼得·格里德利/盖蒂图像

几周，几个月，甚至几年的搜索之后，您都找到了想要的房子。它满足了您的所有需求，并且以负担得起的价格达到了惊人的需求。现在，您准备开始购房的谈判阶段。是时候提出要约了。

但是您提供多少？每个人都想获得很多交易，但是比要价低多少？何时提供比要价更多的呢？起点是您的抵押预批准信。提醒自己，您有能力支付的最高金额。目的是支付比这更少的费用，为您提供预算中更多的呼吸空间。

上市价格当然是价值的关键指标，但这不是唯一的价值指标。一个好的起点是检查最近在同一社区出售的房屋的销售价格。您的房地产经纪人可以为您提供比较市场分析（CMA），也可以通过搜索“已销售”列表在Trulia.com等网站上查找它。如果类似房屋的销售价格与上市价格大致相同，那么您就会知道您处在正确的球场上。如果它们越来越高，则可能意味着卖方隐藏了缺陷。从根本上降低？卖方正在夸大他的价格。

与您的房地产经纪人谈论短期和长期价格趋势。该区域越来越热还是泡沫最近破裂了？该房屋在市场上已经有多长时间了，与该地区的其他房屋相比如何？您还应该查看有关以前的报价的信息。有吗？他们为什么被拒绝？精明的买家代理商也可能能够收集有关卖方动机的线索。他们是迫切希望卸载还是要价出价？

在极少数情况下，例如旧金山或纽约等城市中令人难以置信的热房地产市场，有必要提供比要价更多的地方。您应该与房地产经纪人进行详细讨论，他们可以在可能昂贵的竞标战中最能满足您的利益。

一旦您以价格到达，就该制定要约的详细信息了。在下一页上有关此信息的更多信息。

要约信读起来像法律合同。在某些州，一旦接受要约，该文件就会自动成为购买合同。您的房地产经纪人将经验丰富，但在签署线路之前，请确保您了解要约协议的详细信息。您可能会被要求提供保证金，也称为手钱，以及要约。（这足以让贷方知道您是认真的。）这是正常的。但是，如果卖方接受您的报价，并且您决定退出交易，那么您将没收这笔钱。

由于该要约信通常会兼作合同，因此它将包括买卖双方所需的一长串条款和意外事件。以下是一些项目的示例，这些示例将包括您的报价：

在大多数州，卖方也没有义务接受要约，即使它与上市价格相匹配。卖方甚至不必解释为什么要约被拒绝。但是，在大多数情况下，您应该期望在一两天内收到答案。如果要约太低，卖方会告诉您。然后是时候进行古老的舞蹈，称为谈判。

在房屋上提出要约还没有使您掌握 - 准备谈判。

新鲜的肉媒体有限责任/盖蒂图像

除非您住在极度沮丧的住房市场，否则卖方很少以面值接受初始要约。您几乎总是可以期望与您的报价和至少一轮相反谈判。障碍物可能与价格严格有关，也可能是您希望在交易中包括门廊秋千，洗衣机和烘干机。无论哪种方式，都准备一些讨价还价。

在整个谈判中，您要忠于抵押贷款预先批准的信非常重要。爱上房子非常容易，尤其是如果您一直在寻找很长时间或感到压力以离开您目前的地方。不要让您的内心或情绪促使您做出潜在的灾难性财务决策。未能进行房屋付款可以撤销丧失抵押品赎回权，破产或更糟。如果卖方不接受您的最佳报价，则必须走开，等待下一个机会。

持久和幸运，您和卖方将为房屋带来公平的价格。根据您所在州的房地产法律，要约信本身可能会成为合同，否则您需要起草并签署单独的文件。如果您尚未存入认真的钱，您将现在这样做。即使您签署了合同，您仍然可以退出购买，但是您将损失该存款。

一旦签订了购买合同，您和卖方都需要从合同的意外情况下遵循房屋检查。在下一页上有关此信息的更多信息。

购买房屋时，专业而彻底的房屋检查绝对至关重要。作为买家，您需要支付检查费用，费用在200到500美元之间。但是不要让成本阻止您。没有检查，您可能会在柠檬中获得一生中最大的投资。即使有一所全新的房子，也可能只有专业检查员才能找到隐藏的问题。

您的房地产经纪人可以推荐经验丰富的检查员。如果没有，请寻找经过认证的人美国房屋检查员学会。如果您要获得FHA或VA贷款，则还必须进行额外的检查。（但是，不要让这是您获得的唯一检查，因为它可能不像成熟的检查那样彻底。）

您的购买优惠应取决于专业检查的结果。这意味着，如果检查出现了类似真正糟糕的白蚁侵扰或基金会中的破解，您可以退出合同，或者您可以让卖方修复问题以满足您的满意。

这是检查员将覆盖的主要领域：

检查员将为您提供一份印刷报告，显示所有通过的一切以及（希望）没有的东西。如果您需要重新协商购买合同以包括维修，则该报告将是您的弹药。如果检查报告很干净，那么该为重要的一天做准备：结束了。

关闭可能是您和您梦dream以求的家之间的最后障碍之一，但这也可能是最艰巨的情况。

爱丽丝和最大/盖蒂图像

在您身后的检查中，下一步是锁定抵押贷款的条款。大多数银行愿意锁定60天的利率。另一个重要的步骤是让您的房地产经纪人或房地产律师进行所有权搜索，以确保没有其他人声称拥有标题或对其持有任何留置权。留置权的例子是房屋的第二抵押，也是未缴纳财产税的税收留置权。

如果一切都很清楚，那么您就可以准备结束，这是财务生活中最重要的日子之一。在结束时，您和卖家以及您的房地产经纪人将在会议室开会，签署您见过的最大的论文。当您离开时，您将拥有抵押，标题和新家的钥匙。

要平稳关闭，请准备好。首先，您需要收集以下文件：

结束本身将由收购中立的第三方闭合代理运行。他或她的工作是确保您了解所签名的每种形式，并且其中许多。这是对买家最重要的一些：

期望在您的关闭时至少花费一个小时或更长时间。确保您有律师在场以仔细检查所有文件。如果您有小孩，请买一个保姆。您的所有注意力都需要集中于聆听闭幕式和仔细检查文档。令人难以置信的是，在最后一次文档和检查签名之后，闭幕式将向您赠送一组新房屋的钥匙。恭喜！现在，您可以开始担心此举。

有关抵押，房地产经纪人和购房技巧的更多信息，请探索下一页上的链接。

最初出版：2003年5月16日